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中小房企的寄生法则

日期:2022年06月12日

       “房地产不能再像过去那样提供新鲜的土壤, 不能给新人提供创新的动力, 更不能给老人们放手改革的勇气。” 在广东工作了十多年的行业资深人士邓先生用这个来形容今天的房地产行业。 诚然, 在众多中小房企中, 原同行退出或转型并非新鲜事。 这些被大房企挤占的中小房企, 可能被迫收缩战线, 或者转型地产金融, 为大房企募资。 钱会员。 或许正如曾经在央企工作并创办了自己的房地产公司的李先生所说:“像碧桂园、雅居乐等华南五虎的成功模式, 未来十年很难再出现。
       ” 1998年, 房改开始, 一般房地产业务起步。 他是一名建筑专业的, 在广东某二线城市的村委会中获得了多个地块。 成功开发建设商品房后, 邓先生赚到了生活的第一桶金。 之后, 他继续扩大土地储备, 引入银行融资来撬动发展资金, 随后在广州、深圳等珠三角地区城市建房。 “从二线城市开始, 然后进入一线城市,

公司规模不是很大, 但优势是团队可以不断专业化, 不断创新, 追求更好的架构、设计和管理。 当时, 整个行业的气氛很好。” 邓先生回忆了这些经历, 在房地产行业的历史上, 还有各种类似的版本。 然而, 邓先生的公司在2007年底开始逐渐收缩房地产开发业务。之所以做出这样的选择, 是因为他发现房地产开​​发业务的利润空间被挤压将是一个不可逆转的趋势。 以他的公司为例, 虽然公司在2007年取得了不错的销售业绩, 但年末利润却同比下降了10%。 其中, 土地成本、税收和营销费用消耗利润的比重呈逐步上升趋势。 . “随着地价的逐步上涨, 房企从住房开发中赚取的利润将不断减少, 中小房企将逐渐偏离核心开发业务。” 邓先生的想法也代表了广大中小房企。 广州一家中型房企于2011年初退出房地产开发业务, 公司创始人认为, 中小房企可以利用的杠杆效应逐渐减弱。 小型房地产企业面临融资成本高、周转时间短等困难, 融资利润也将减少。
        相反, 大型房地产公司具有很大的优势。 此外, 邓先生认为, 土地资源的减少和优质项目的缺乏, 让中小房企深陷险境, 这也是它们逃跑的原因。 “由于政府控制土地资源, 对土地价格拥有垄断权, 中小房企要克服更多困难, 才能获得与其他大型房企一样的竞争平台。最活跃的民营企业的活力已经 被消耗掉了。很多。” 华远地产董事长任志强多年前就指出, 国内大部分土地资源被国有企业垄断, 尤其是东部和中部地区。在一些经济发达的城市, 国有企业占房地产市场的60%以上, 给民营企业造成了不公平竞争。 李先生曾在央企负责房地产业务, 后来自己创办了一家房地产公司。 因此, 他对国有企业和民营企业的不同情况有着深刻的理解。 , 可以说解决了我们70-80%的问题。” 如今, 中小民营房企很难通过谈判从私人手中获得优质项目, 地方政府对其的好感度有所减弱。 李总指出:“现在是大房企说了算, 小房企要在夹缝中生存, 再加上自身原因的制约, 发展起来太难了, 成长起来, 像碧桂园、雅居乐这样的华南五虎。2019-2010年项目的成功模式, 我想未来十年很难再出现。” 被迫远离开发主业, 邓先生只保留了两个商品房开发项目, 主要精力集中在如何运营项目和房地产融资上。 . 邓总解释说, 项目的运作不再以开发为主, 而是千方百计将之前中标的项目打包, 然后高价转卖。 他引用了自己在广州老城改造项目的经历, 表示多年前就考虑过在那里发展, 但无论怎么计算, 盈利空间仍然很小。 因此, 邓先生利用一家大公司的旧区改造计划, 动用大量资源提高项目估值,

需要融资和政府审批支持。 办完手续后, 他与开发商协商。 最终, 该项目的售价比预期高出 20%。 邓先生表示, 这样的项目运作在很多同行中是很正常的做法。 截至8月11日, 今年共有约70家上市房企发布股权转让公告180份, 同比增长62.16%。 其中, 约60宗股权转让交易金额超过1亿元。 去年初以来, 股权转让的数量和规模一直居高不下。 如今, 邓先生经营的房地产融资模式在业内非常普遍。 由于公司有足够的项目储备, 与其他协会、资产评估机构, 甚至融资公司合作, 为其他房地产公司或其他需要融资的行业提供融资。 公司得到抵押资产的支持, 并从中获得回报。 广州另一家剥离开发主营业务的中型房地产公司也选择了房地产金融业务。 公司创始人将此称为“大型房地产公司的寄生法则”。 去年以来, 多家房企通过各种融资平台解决资金链压力,

公司成为帮助大公司融资的一员。
        他不愿透露募资的具体细节, 但提到去年底, 公司帮助华南某房地产上市公司成功募资6000万元。
        每月的成本利息为 5 美分。 在他看来, 很多拥有大量土地资源的行业中小型企业, 宁愿依靠大型房地产企业生存, 也不愿愿意开发自己的产品。 因此, 利用杠杆乘狼取胜的公司越来越多, 大型地产公司的收购成本也随之增加。 “这应该是一个充满活力的行业, 剥离房地产业务是一个绝望的选择。” 李先生认为, 选择所谓的资本运作和风险投资, 其实就是通过房地产这个壳子赚钱。
        “如果不能靠自己的真材实料做一份正经的工作, 可以引进资本, 把壳做的够大,

跟人家好看, 分得一杯羹, 跟皮料没什么区别 包包公司。可以说是没有做好本职工作的表现。 李先生认为自己属于保守的传统派, 认为市场需要房地产金融。 但是, 如果连轰轰烈烈的群体都被迫凑到一起做这样的事情,

那也只会吹破泡沫, “如果真是这样, 我只能说这是行业的悲哀。” 不过,

也有业内专家有不同看法。 北京中原市场研究部主任张大伟认为, 房地产企业必须转型。 房地产金融的转型也是一种进步。 在资金尚可的情况下, 中型房地产企业开发自有产品所带来的利润还不如财务产出。 当楼市利润率逐渐降低时, 市场对企业的专业要求也会降低。 增加。

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